VASTGOEDTRILOGIE deel 1: Bevrijdende verjaring

De openbare registers en de dienst Kadaster

Heel Nederland is verdeeld in percelen. Al die percelen hebben een eigen kadastraal nummer. De dienst Kadaster registreert sinds 1832 al die percelen. Wanneer iemand een stuk grond koopt, maakt de notaris een leveringsakte op. Die leveringsakte wordt ingeschreven in de openbare registers. De dienst Kadaster koppelt die gegevens uit de openbare registers aan de kadastrale registratie. Hierdoor is het mogelijk om via de dienst Kadaster te zien wie de eigenaar is van een perceel en om de leveringsakte uit de openbare registers op te vragen.

Kadastrale, geografische en juridische grenzen

Vaak komen de kadastrale grenzen overeen met de geografische en juridische grenzen. Bijvoorbeeld omdat op de kadastrale grens een muur is gebouwd, een schutting is geplaatst of een sloot is gegraven. Persoon A is eigenaar van het stuk grond aan de ene kant en persoon B is eigenaar van het stuk grond aan de andere kant.

Toch komt het ook met grote regelmaat voor dat een muur, schuur of schutting niet precies op de kadastrale grens geplaatst is. Soms opzettelijk en soms per ongeluk. De dienst Kadaster controleert niet zelfstandig of mensen schuttingen juist plaatsen en sloten juist graven. Evenmin doet een notaris dat op het moment dat iemand zijn grond verkoopt.

Het is dus mogelijk dat persoon A in de openbare registers en in het Kadaster vermeld wordt als eigenaar van landbouwperceel X, dat kadastraal gemeten 15.000 m² groot is, terwijl het perceel in werkelijkheid nog maar 14.000 m² groot is omdat de buurman op enig moment de sloot op de erfgrens een paar meter verlegd heeft. De vraag is of persoon A nu eigenaar is van het kadastrale perceel van 15.000 m² groot, of dat hij een deel van zijn eigendom is kwijtgeraakt. Dit is de vraag naar de juridische eigendom. Verjaring speelt daarbij een grote rol.

Bevrijdende verjaring

Stelen mag niet. Dat geldt voor auto´s, inboedel en dus ook voor een stuk land. Op het moment dat je er achter komt dat iemand een stuk land van je gestolen heeft door het in bezit te nemen, dan kun je dat terugvorderen. Dat terugvorderen kan niet oneindig. Voor een stuk land geldt dat je dit moet terugvorderen binnen 20 jaar nadat je het bezit bent verloren. Dit vind je terug in artikel 3:314 van het Burgerlijk Wetboek. Als je dit niet op tijd doet, dan is de ‘dief’ bevrijd van jouw terugvorderingsmogelijkheid. Op grond van artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek wordt de dief dan van rechtswege eigenaar van het gestolen stuk grond.

20 Jaar lijkt veel, maar bedenk ook dat je er soms pas heel laat achter kunt komen dat een schutting 30 centimeter naast de kadastrale erfgrens is geplaatst. In dit verband is het ook belangrijk om er op te wijzen dat het niet uitmaakt of de buurman de schutting expres heeft verplaatst, of de sloot expres heeft verlegd. Met andere woorden; ook als de verkrijger van een stuk land – de dief – met kwade bedoelingen een stuk land heeft afgepakt, dan kun je daartegen niets meer doen. De dief is dan door bevrijdende verjaring juridisch eigenaar geworden.

Schadevergoeding

Houdt het daarmee dan op voor degene die ‘bestolen’ is? Nee, want de bestolene kan nog wel schadevergoeding eisen op grond van onrechtmatige daad, zoals bedoeld in artikel 162 in combinatie met artikel 95 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Daarover meer in het tweede deel van deze vastgoedtrilogie. Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.