HUURRECHT EN COVID-19 – Winkel dicht, maar wel huur betalen?

De Coronamaatregelen leggen onze economie plat. Bepaalde branches worden gedwongen de deuren te sluiten (horeca). Anderen sluiten hun deuren uit voorzorg. En ten slotte is er de groep die wel open is, maar niet of nauwelijks aanloop heeft. De overheid heeft steunmaatregelen aangekondigd die tegemoet komen aan de personele lasten. Maar hoe zit het met de verschuldigde huurpenningen?

Wanneer mag ik mijn huurbetaling opschorten?

Ondernemers die hun pand huren, zijn gehouden om de huurpenningen aan hun verhuurder te voldoen. Of zij verminderde aanloop hebben of de deuren (verplicht) moeten sluiten, maakt daarbij niet uit. De huurbetaling mag namelijk alleen opgeschort worden als de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Ofwel, er moet sprake zijn van een tekortkoming aan de zijde van de verhuurder. Die tekortkoming is er niet wanneer sprake is van een griepepidemie, teruglopende bezoekersaantallen of een gedwongen sluiting vanuit de overheid.

Kun je je als huurder op overmacht beroepen?

Theoretisch kun je je als huurder natuurlijk op overmacht beroepen. Juridische gezien snijdt dat echter geen hout waar het de huurbetalingsverplichting betreft. Het niet kunnen betalen van de huur door inkomstenderving, is namelijk een omstandigheid die voor rekening van de huurder komt.

Een beroep op overmacht kan de huurder mogelijk wel baten ten aanzien van andere contractuele verplichtingen. Bijvoorbeeld waar het de nakoming betreft van de verplichting om het gehuurde te exploiteren. Of het beroep op overmacht slaagt, hangt af van de vraag of sprake is van een gedwongen sluiting (horeca), sluiting in verband met gezondheidsrisico’s, of van een vrijwillige sluiting.

Maar toch lees ik dat er discussie is over huurbetalingen.

Dat er geen sprake is van een tekortkoming door de verhuurder, zegt niets over de dringende noodzaak om de huurbetalingen toch ter discussie te stellen. Afgelopen weken zijn huurders, verhuurders, vastgoedbeheerders en brancheverenigingen met elkaar in overleg gegaan. Huurders kunnen de huur namelijk niet opbrengen als zij geen omzet genereren en verhuurders zijn er ook niet bij gebaat dat hun huurder failliet gaat. Men is op zoek naar een balans, waarmee zowel de belangen van de verhuurder als die van de huurder gediend zijn.

Op 23 maart 2020 verscheen in het NRC een artikel over de overleggen tussen de betrokken partijen. Klik hier om het hele artikel te lezen.

Op 24 maart 2020 berichtte Vastgoedmarkt.nl dat er een akkoord is bereikt tussen de brancheorganisaties van retailers Detailhandel Nederland en de NRW en verhuurders IVBN, de NRW, Vastgoed Belang en de VGO.

Zij zijn overeengekomen dat:

• Kwartaalhuren voor Q2 die per 1 april ingaan worden omgezet in maandhuren.
• Waar nodig krijgen retailers uitstel van betaling voor de huur van 1 april tot 20 april
• Als er al huurnota’s zijn verstuurd, worden die niet geïncasseerd tot 20 april
• Er worden tijdens crisismaanden geen boetes of rente gerekend over uitgestelde huurbetalingen
• Winkels zonder substantiële omzetdaling (25%) blijven buiten de discussie
• Retailers krijgen de mogelijkheid om tot eind april niet aan een exploitatieverplichting te voldoen. Dit in onderling overleg.

Wellicht bieden deze afspraken ook uitgangspunten voor partijen die bij dit overleg niet vertegenwoordigd waren.

Kan er geen landelijke regeling getroffen worden?

In diverse overleggen is naar voren gekomen dat er geen uniforme regeling bestaat die in gelijke mate tegemoet komt aan de individuele belangen. Er zijn huurders met diepe zakken en huurders zonder enige buffer. Omgekeerd zijn er ook vastgoedeigenaren zonder financieringsverplichtingen en eigenaren die aan de huur nauwelijks iets overhouden op de korte termijn.

Wat is dan wel mogelijk?

De conclusie is dat er op individueel niveau afspraken gemaakt moeten worden, zolang de overheid niet met maatregelen of voorzieningen komt en de wet geen grondslag tot matiging biedt. Bekende afspraken tussen verhuurders en huurders die in het kader van crisisbestrijding zijn gemaakt zijn:

• uitstel van betaling;
• een tijdelijke huurverlaging met een beroep op onvoorziene omstandigheden;
• een huurverlaging zodat de maandhuur in overeenstemming is met de lasten van de verhuurder en draagkracht van de huurder;
• betaling per kwartaal omgezet naar betalingen per maand;
• toestaan van onderverhuur;
• beëindigen van het huurcontract;
• boetevrij opschorten van de exploitatieplicht.

Heeft u vragen over het huurrecht of wilt u advies of bijstand in het overleg met uw huurder of verhuurder? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.

Lees ook onze andere artikelen over Corona-gerelateerde onderwerpen:

• De NOW regeling 2.0 voor de werkgever
• COVID-19 en het nakomen of afdwingen van contractuele verplichtingen
• Tijdelijke Ondersteuningsmaatregelen voor ZZP’ers
• Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud
• Ondernemers Opgelet! Crisismanagement
• BOUWRECHT EN COVID-19 – Waar kun je nog op bouwen?
• Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en andere nieuwe maatregelen
• Liquiditeitsproblemen door niet betalende klanten, wat nu?
• Telefonisch spreekuur: Hoe om te gaan met de gevolgen van Corona
• Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
• Vakantiedagen en Corona: gedwongen om vakantie op te nemen?

Neem direct contact op