Woninghuur en de Wet vaste huurcontracten

In 2024 wordt de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren aanzienlijk beperkt. Wat gaat er veranderen? Vanaf wanneer gelden de nieuwe regels? Hoe kan ik nog wel tijdelijk verhuren? Wij leggen het graag uit in deze blog.

Huidige situatie
De wetgever bood verhuurders vanaf 2016 de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren. Zelfstandige woonruimte kon voor een periode van maximaal twee jaar worden verhuurd, onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar. Dit gold voor sociale huur alsook voor geliberaliseerde oftewel ‘vrije sector huur’. Een huurder had geen aanspraak op huurbescherming zoals ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd oftewel een vast contract.

Naast de mogelijkheid om een woning tijdelijk voor twee dan wel vijf jaar te verhuren is het ook nog mogelijk om een woning aan een bepaalde doelgroep te verhuren (bijvoorbeeld studenten) en wanneer een huurder niet meer aan de bijzondere kwalificatie voldoet (bijvoorbeeld omdat hij geen student meer was), kan de huur ook om die reden worden beëindigd.

De beoogde effecten op de woningmarkt van verhuur voor maximaal twee/vijf jaar bleven uit. Daarom komt de wetgever nu terug op tijdelijke verhuur zonder huurbescherming met de op 14 november 2023 door de Eerste Kamer aangenomen Wet vaste huurcontracten.

Nieuwe situatie
Vanaf 1 juli 2024 is het niet meer mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst voor twee/vijf jaar te sluiten. In de regel wordt iedere huurovereenkomst een vaste huurovereenkomst en krijgt iedere huurder huurbescherming. Dat houdt in, dat een huurovereenkomst alleen nog worden kan beëindigd, indien één of meer van de door de wet limitatief opgesomde opzeggingsgronden wordt vervuld.

De mogelijkheid tot verhuur aan bepaalde doelgroepen blijft wel bestaan. De wetgever moet nog wel nader bepalen voor welke doelgroepen. Een vorm van tijdelijke verhuur van een woning blijft dus mogelijk wanneer het gaat om verhuur aan een specifieke doelgroep.

Naast verhuur aan een specifieke doelgroep resteren slechts twee andere mogelijkheden tot tijdelijke verhuur van een woning. In beide gevallen moet er sprake zijn van verhuur van de eigen woning. Voor beleggers vallen deze opties per definitie af.

De eerste mogelijkheid bestaat erin om de woning tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet, bijvoorbeeld omdat de woning te koop staat en de eigenaar zelf al is verhuisd, of omdat de eigenaar de woning op termijn wilt slopen of renoveren. De gemeente geeft een vergunning voor maximaal twee jaar, als u de woning op termijn wilt slopen of renoveren. Daarna mag de gemeente de vergunning steeds met een jaar verlengen, tot in totaal 7 jaar. Als u een te koop staande woning tijdelijk wilt verhuren, kan de gemeente u een vergunning van maximaal 5 jaar verstrekken. De maximale duur verschilt per woningtype.

De laatste optie is verhuur met een zogenaamde diplomatenclausule, ook wel ‘tussenhuur’ genaamd. Wanneer een woningeigenaar tijdelijk ergens anders gaat wonen voor bijvoorbeeld werk, kan hij zijn woning tijdelijk te verhuren. Als het de bedoeling is dat hij de woning daarna zelf weer betrekt, moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden opgesteld. Deze overeenkomst moet worden voorzien van een ontruimingsbeding, waarin staat dat de huurder de woning weer moet verlaten als de overeengekomen periode eindigt en de verhuurder de woning weer nodig heeft.

Overgangsrecht
De Wet vaste huurcontracten treedt in werking per 1 juli 2024. Tot de inwerkingtreding van de wet blijft het mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren. Tijdelijke huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn aangegaan, zullen nog na maximaal twee dan wel vijf jaar kunnen worden beëindigd, mits de verhuurder het naderende einde van de tijdelijke huurovereenkomst tijdig aanzegt (niet eerder dan drie maanden, maar ook niet later dan één maand voor de overeengekomen einddatum).

Huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 ingaan, vallen onder de nieuwe regels. Alleen wanneer de huur vóór 1 juli 2024 in aangevangen, zal het oude huurrecht nog daarop van toepassing zijn.