Verwerking TVL in de 50/50 formule: dekking van omzetdaling of vaste lasten?

In onze eerdere blog worden een aantal gezichtspunten besproken die van belang kunnen zijn bij de vaststelling van de huurkorting. Inmiddels is veel nieuwe rechtspraak op dit gebied verschenen. Hoewel er nog geen keiharde formule is, begint de bij het “pain sharen” toe te passen verdeelsleutel zich wel steeds meer uit te kristalliseren. Bij vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg prejudiciële vragen aan de Hoge Raad in dat verband gesteld. In afwachting daarvan is het nu extra interessant dat het Gerechtshof Amsterdam recent, bij arrest van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) voor een andere insteek kiest bij de verwerking van TVL in de 50/50 formule, dan de rechtbank Amsterdam eerder bij vonnis van 9 maart 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:937) deed. Het is daarom nog meer van belang wat de Hoge Raad hiervan vinden gaat.

Dat de coronacrisis – gelet op haar omvang en de ingrijpende gevolgen voor de economie en de maatschappij – als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd staat eigenlijk niet meer ter discussie. Dat dit heeft geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst waarbij het financiële nadeel zoveel mogelijk dient te worden verdeeld, daarover is men het ook wel eens. In de praktijk komt dat neer op een gedeelde verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder, met toepassing van de 50/50 formule.

Gelet op de rechtspraak wordt de volgende berekening van de gewijzigde huurprijs dan gehanteerd:

Oorspronkelijke Huurprijs – (percentage omzetdaling : 2) = Gewijzigde Huurprijs

Daarbij heeft te gelden dat de huurder aan de hand van zijn jaarcijfers over 2020 en 2021 zal moeten aantonen dat sprake is van een omzetdaling, ten opzichte van 2019 welk jaar als normaal omzetjaar kan worden beschouwd. De rechtbank Amsterdam oordeelt bij voornoemd vonnis nog dat de ontvangen TVL die ziet op de huurlasten, bij de omzet van de betreffende maand/kwartaal (waarover korting wordt gevraagd) dient te worden te worden opgeteld.

In de procedure bij het Gerechtshof Amsterdam verschillen partijen echter van inzicht over de wijze waarop de TVL bij de toepassing van de 50/50-formule moet worden verwerkt. Volgens de huurder moet die bij de behaalde omzet worden opgeteld. Verhuurder daarentegen meent dat de TVL van de totale vaste lasten moet worden afgetrokken. Het Hof overweegt en oordeelt vervolgens als volgt (r.o. 3.28):

 “dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten op de wijze die verhuurder voorstaat. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. In dit verband is van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid zelf ervan uitgaat dat de toegekende TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen.”

Gelet op deze andere aanpak/ uitgangspunten, zal die korting zelfs nihil zijn daar waar het bedrag aan TVL hoger is dan (of gelijk aan) de vaste lasten in de periode waarover huurkorting wordt gevraagd. Voorts maakt het in de berekening nogal uit of de TVL moet worden gezien als dekking van een stukje omzetdaling, of dat die moet worden afgetrokken van de vaste lasten.

Hoe dan ook zal dan eerst moeten komen vast te staan of sprake is van een tekort na aftrek van de TVL; het huurkortingspercentage ziet in die laatste benadering immers uitsluitend op dat tekort. Het toe te passen kortingspercentage blijft wel gelijk, namelijk 50 % van het percentage van de omzetdaling.

Totdat de Hoge Raad uitsluitsel geeft, is het dus nog maar de vraag of de TVL omzet verhogend werkt of dat deze uitsluitend ziet op de (maandelijkse) kosten. Hopelijk hoeven wij op deze uitspraak niet al te lang meer te wachten. Het verschil in de wijze waarop de TVL bij de toepassing van de 50/50 formule wordt verwerkt, maakt immers nogal wat uit.

Heeft u vragen over uw mogelijkheden om een huurkorting te bedingen of vraagt uw huurder u om een huurprijsvermindering? Neemt u dan gerust geheel vrijblijvend contact op met een van onze specialisten Vastgoed en Overheid:

Kevin Stephan, Romana le Roy of Frank Horstman.