VERJARINGSPERIKELEN – Jouw grond, of mijn grond?

Tussen de weilanden of in de binnenstad. Van tijd tot tijd discussiëren buren met elkaar over de eigendom van stukken grond. Soms gaat het om grote stukken landbouwgrond. Soms over enkele vierkante meters van een steeg of tuin. En niet alleen staat de eigendom van grond in discussies tussen buren centraal. Het kan ook gaan om het recht om over de grond van een ander te mogen lopen (recht van overpad) of het recht om een bouwwerk te mogen hebben boven de grond van een ander (opstalrecht). Wat het onderwerp van gesprek ook is, de belangen zijn doorgaans groot. Of het nu om de grondprijs gaat, de enige ontsluiting van een achtertuin of de verstandhouding met de buren.

Strook grond in Haarlemse binnenstad
In een recente procedure bij de Rechtbank Noord-Holland, discussieerden twee achterburen in de Haarlemse binnenstad met elkaar. Zij twistten over de eigendom van een strook grond (blauw), die kadastraal ligt op het perceel van een VvE, maar waarvan achterbuur SENFT zich op het standpunt stelt dat zij daarvan door verjaring eigenaar is geworden.

De strook aan de achterzijde van het perceel van de VvE betreft een deel van een voormalige steeg, die als zodanig in onbruik is geraakt. De strook grond bevindt zich tussen de achtergevels van de panden van SENFT en de VvE. De achtergevel van het pand van de VvE betrof tot voor kort een ‘blinde muur’ zonder deuren of ramen. In de achtergevel van het  pand van SENFT bevindt zich een dichtgemetselde poort, een raam en een deur.  De voormalige poortdoorgangen naar de naastgelegen percelen zijn tevens dichtgemetseld.

Strook grond wordt tuin
De muur van het pand van de VvE is in het voorjaar van 2019 gesloopt. Er is een nieuwe achterpui met openslaande deuren geplaatst. Deze geven de bewoner van het appartement nu toegang tot de strook grond, zodat hij deze als tuin kan gebruiken. SENFT is het daar niet mee eens.

SENFT stelt zich op het standpunt dat zij – tezamen met haar rechtsvoorgangers – door 20 jaren onafgebroken bezit van de strook grond, daarvan eigenaar is geworden. Zij vordert dat de VvE de strook grond ‘om niet’ aan haar overdraagt én dat de VvE zich onthoudt van ieder gebruik van de strook grond.

Procedure
In de gerechtelijke procedure die volgt, onderzoekt rechter Schotman of de VvE op enig moment haar bezit van de strook grond heeft verloren, doordat SENFT die in bezit heeft genomen. Als daarvan sprake is én vervolgens 20 jaren verstrijken zonder dat de VvE actie onderneemt, dan kan SENFT eigenaar zijn geworden van de strook grond.

Helaas voor SENFT, slaagt zij er niet in om te bewijzen dat zij al meer dan 20 jaar het onafgebroken (en exclusieve) bezit van de strook had op het moment dat de VvE de nieuwe achterpui plaatste. Meer in het bijzonder, slaagt SENFT er niet in om te bewijzen dat de voormalige poortdoorgangen naar de buurpercelen al meer dan 20 jaar dichtgemetseld zijn en/of dat SENFT daartoe opdracht heeft gegeven, zodat daarna voor een ieder duidelijk was dat SENFT zichzelf als bezitter van de strook grond beschouwde en is gaan gedragen.

Lees hier de hele uitspraak van 3 februari 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:1072)

Tips
Heb jij een verjaringsdiscussie met jouw buren? Over de perceelgrens, overbouw van een garage of uitbouw, of over het gebruik van een steeg? Bepaal dan aan de hand van onderstaande uitgangspunten of jij (waarschijnlijk) in jouw recht staat:

• Staat jouw recht omschreven in een (notariële) akte in de openbare registers? Dan is na verloop van 10 jaar mogelijk sprake van verkrijgende verjaring (te goeder trouw). Lees daarover meer in de blog ‘Vastgoedtrilogie deel 3 – Verkrijgende verjaring’.
• Staat jouw recht niet in een akte, maar gedraag jij je al wel meer dan 20 jaar als bezitter en/of rechthebbende én is dat al die tijd naar buiten kenbaar? Dan ben je niet te goeder trouw en is (pas) na verloop van 20 jaar mogelijk sprake van bevrijdende verjaring. Lees daarover meer in de blog ‘Vastgoedtrilogie deel 1 – Bevrijdende verjaring’.

Maar let op! Ook als je door bevrijdende verjaring eigenaar bent geworden van een stuk grond, dan kan diegene die zijn grond daardoor is kwijtgeraakt jou – uit hoofde van ‘landjepik’ – nog aanspreken tot betaling van schadevergoeding. De rechter kan een schadevergoeding in geld opleggen. Maar de rechter kan er ook voor kiezen om een alternatieve schadevergoeding op te leggen, bijvoorbeeld de verplichting tot het terug leveren van de grond. Lees daarover meer in de blog ‘Vastgoedtrilogie deel 2 – Verjaring en schadevergoeding’.

Vragen?
Mocht u vragen hebben over verjaringskwesties, erfdienstbaarheden, of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen. Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.