VASTGOEDTRILOGIE deel 3: Verkrijgende verjaring

Terugblik

In de eerste blog van deze vastgoedtrilogie besprak ik reeds het systeem van de openbare registers, de kadastrale registratie en de bevrijdende verjaring. Door bevrijdende verjaring is het mogelijk dat een verkrijger te kwader trouw (een dief), na verloop van 20 jaren bezit, bevrijd wordt van het rechtsmiddel tot terugvordering, waarnaast hij juridisch eigenaar wordt van het goed dat hij bezit.

In de tweede blog van deze vastgoedtrilogie besprak ik de mogelijkheid om, na verlies van eigendom van een stuk grond, de verkrijger aan te spreken tot betaling van schadevergoeding. Dat kan in de vorm van geld, maar dat kan ook in de vorm van vervangende schadevergoeding, bijvoorbeeld inhoudende de teruglevering van het betreffende stuk grond.

Verjaring

In mijn twee voorgaande blogs heb ik reeds uitvoerig stilgestaan bij de bevrijdende verjaring. Deze rechtsfiguur houdt simpel gezegd in, dat diegene die kan bewijzen dat hij zich meer dan 20 jaar als bezitter van een stuk grond heeft gedragen, daarvan ook juridisch eigenaar wordt. Ook als hij wist dat zijn bezit onrechtmatig was. Dit komt doordat de wet een termijn van 20 jaar stelt waarbinnen de rechthebbende een verloren stuk grond dient terug te vorderen, waarna het vorderingsrecht komt te vervallen.

De wet kent in artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek ook een verjaringstermijn van 10 jaren voor eigendomsverkrijging van (rechten op) onroerende zaken, zoals een stuk grond. Dit noemt met de verkrijgende verjaring. Diegene die een beroep doet op verkrijgende verjaring, dient – naast een onafgebroken bezit van 10 jaren – ook te bewijzen dat hij bezitter ‘te goeder trouw’ is. De goede trouw wordt nader uitgewerkt in de artikelen 3:11 en 3:23 van het Burgerlijk Wetboek.

Bezitter ‘te goeder trouw’

In het dagelijks spraakgebruik wordt het juridische begrip ‘te goeder trouw’ vaak verkeerd geïnterpreteerd. Cliënten denken doorgaans dat zij te goeder trouw zijn wanneer zij naar eer en geweten gehandeld hebben, of wanneer zij denken dat zij in hun recht staan. De goede trouw ziet echter niet op een gewetenstoestand, maar is in grote mate een objectieve maatstaf.

In juridische zin kun je je slechts op de goede trouw beroepen, voor zover je niet wist of behoorde te weten dat de door jou gepretendeerde eigendom onrechtmatig was. In het geval van onroerend goed, dient daarbij tevens acht geslagen te worden op de feiten en omstandigheden zoals die blijken uit de openbare registers.

Met andere woorden. Indien iemand zich beroept op verkrijgende verjaring van een stuk grond door een onafgebroken bezit van 10 jaren, dan zal hij moeten bewijzen op grond waarvan hij erop mocht vertrouwen dat hij van die grond de eigenaar was. Een enkele vermelding in de verkoopbrochure, mededeling van de makelaar, of fysieke afbakening van het perceel gedurende 10 jaren, is daartoe onvoldoende.

Bij een beroep op verkrijgende verjaring van een registergoed (lees: o.a. een stuk grond), is slechts sprake van goede trouw indien de vermeend rechthebbende, ook na raadpleging van de openbare registers, er nog steeds op mocht vertrouwen dat hij rechthebbende was. Dit noemt men ook wel de onderzoeksplicht.

Openbare registers

Uiteraard bestaat er ook bescherming tegen onjuistheden in de openbare registers. Indien bijvoorbeeld een stuk grond is verkocht, maar dit staat niet, of onjuist, vermeldt in de openbare registers, dan kan die onjuistheid aan de bezitter/eigenaar te goeder trouw niet worden tegengeworpen.

Een ander voorbeeld is die van een onduidelijke notariële akte. Wanneer een geschil ontstaat over wat nu precies in eigendom is overgedragen, of wat de inhoud is van een gevestigde erfdienstbaarheid, dan kan een beroep op goede trouw slagen wanneer de interpretatie van de vermeend rechthebbende begrijpelijk is, ook al is deze interpretatie feitelijk onjuist.

Conclusie

Het is doorgaans niet makkelijk om de goede trouw aan te tonen wanneer sprake is van rechten op registergoederen. Voor een beroep op goede trouw, is een duidelijke grondslag nodig, bij voorkeur een ingeschreven notariële akte of een ander schriftelijk document waaruit heldere, onvoorwaardelijke afspraken blijken.

Mocht u vragen hebben over het bovenstaande, of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen. Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.