VASTGOEDTRILOGIE deel 2: Verjaring en schadevergoeding

Terugblik

Tijdens de eerste blog van deze vastgoedtrilogie besprak ik reeds het systeem van de openbare registers, de kadastrale registratie en de bevrijdende verjaring. Door bevrijdende verjaring is het mogelijk dat een verkrijger te kwader trouw (een dief), na verloop van 20 jaren bezit, bevrijd wordt van het rechtsmiddel tot terugvordering, waarnaast hij juridisch eigenaar wordt van zijn ‘bezit’.

De verkrijger door bevrijdende verjaring kan dan ook verlangen dat de voormalig eigenaar het ‘in bezit genomen stuk grond’ aan hem levert en de verkrijger kan de dienst Kadaster vragen om tot perceelsvorming over te gaan. Het oorspronkelijke perceel wordt dan gesplitst in het verkregen deel en het resterende deel. Als de oorspronkelijke eigenaar daar niet aan wil meewerken, dan kan de verkrijger via de rechter vorderen dat de oorspronkelijke eigenaar wordt veroordeeld tot het verlenen van de benodigde medewerking. Hoewel dit niet lijkt aan te sluiten bij de maatschappelijke gedachte dat diefstal niet mag lonen, zal de rechter vrijwel in alle standaardgevallen de vordering van de verkrijger toewijzen als deze kan aantonen dat hij 20 jaar of langer bezitter is.

Schadevergoeding

Zoals ik al aankondigde, staat de oorspronkelijke eigenaar niet met lege handen. Waar het voor hem niet meer mogelijk is om het stuk land op grond van zijn eigendomsrecht terug te vorderen, bestaat voor hem nog wel de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen op grond van onrechtmatige daad (artikel 162 in verband met artikel 95 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek). Immers, de verkrijger (hiervoor ook: de dief) pleegt een onrechtmatige daad. Wie een onrechtmatige daad pleegt dient op grond van de wet de schade die de ander daardoor lijdt, te vergoeden.

In de procespraktijk komt het geregeld voor dat de verkrijger zich verweert, door te stellen dat ook de schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad, gelijktijdig met het rechtsmiddel tot terugvordering verjaard is. Die gedachtegang is echter onjuist.

Voor de onrechtmatige daad is het namelijk van belang dat er schade is. Die schade is er niet, zo lang als de rechtmatige eigenaar nog over een rechtsmiddel beschikt om zijn eigendom terug te vorderen. De schade ontstaat daarom pas op het moment de rechtmatige eigenaar geen rechtsmiddel tot terugvordering meer kan instellen. Dit is op het moment dat die vordering, door verloop van meer dan 20 jaren bezit door een ander, is verjaard. De verjaringstermijn van de vordering tot schadevergoeding begint daarom pas te lopen op het moment dat de rechtmatige eigenaar zijn eigendom niet meer terug kan vorderen.

Let wel, ook de vordering tot schadevergoeding kent een verjaringstermijn. Deze verjaart namelijk op grond van artikel 3:310 van het Burgerlijk Wetboek na verloop van 5 jaren na de dag waarop de benadeelde bekend is geworden met de schade en de persoon van de dader, maar in ieder geval 20 jaren na de gebeurtenis die de schade heeft veroorzaakt. Op die manier kan het tot nog wel 40 jaar (2×20 jaar) mogelijk zijn om schadevergoeding te vorderen wanneer iemand een deel van jouw land heeft ingepikt.

Vervangende schadevergoeding

In recente rechtspraak is een interessante ontwikkeling gaande in het kader van de schadevergoedingsvordering. Op grond van artikel 6:103 van het Burgerlijk Wetboek, is het namelijk ook mogelijk om schadevergoeding te vorderen in een andere vorm dan betaling van een geldsom. U voelt hem waarschijnlijk al aankomen. Het zou dus evenwel mogelijk zijn om op grond van dit artikel schadevergoeding te vorderen die bestaat uit teruggave van een onrechtmatig verkregen strook grond. Ook wanneer de huidige bezitter daarvan inmiddels door bevrijdende verjaring juridisch eigenaar is geworden.

De Hoge Raad nam in het arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) namelijk een ‘overweging ten overvloede’ op waarin wordt overwogen dat het mogelijk is om bij wijze van vervangende schadevergoeding, teruggave te vorderen. Zodoende wordt sinds die tijd ook in procedures de vordering tot teruggave vaker ingesteld.

Zie onder andere de uitspraken van de Rechtbank Rotterdam van 19 juli 2017 en de Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar van 24 januari 2018. In deze uitspraken werd teruglevering op grond van artikel 6:103 BW gevorderd en door de rechtbank – in lijn met het arrest van de Hoge Raad – voor mogelijk gehouden.

In de Rotterdamse zaak werd de vordering echter afgewezen, omdat de rechter het belang van de verkrijger bij behoud van de in bezit genomen grond zwaarder vond wegen, dan het belang van de gemeente bij teruggave daarvan. In de Alkmaarse zaak wees de rechter de vordering af, omdat de oorspronkelijke eigenaar – wederom een gemeente – wist dat zij het bezit van het stuk grond was verloren en daartegen lange tijd niets had gedaan, waardoor sprake was van eigen schuld.

Het is dus wachten op rechtspraak waarin de vervangende schadevergoeding tot teruggave van een stuk grond, wordt toegewezen.

In het derde en laatste deel van deze trilogie, zal ik de verkrijgende verjaring (van 10 jaar) bespreken.

Mocht u vragen hebben over het bovenstaande, of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen. Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.