Model berekening huurprijsvermindering volgens de Hoge Raad, plus rekenvoorbeeld

In eerdere blogs hebben wij uitgebreid aandacht geschonken aan de (tijdelijke) wijziging van de huurovereenkomst als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is wanneer een huurder als gevolg daarvan in zijn exploitatiemogelijkheden wordt beperkt, was al wel duidelijk. De vraag was vooral nog hoe deze huurprijsvermindering moet worden berekend. Het principe van ‘pain sharen’ is steeds het uitgangspunt gebleven. Onduidelijk was evenwel of de (eventueel te ontvangen) TVL bij de omzet moest worden opgeteld, of dat deze ziet op een stukje dekking van de vaste lasten, zie blog.

Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad zich hierover uitgesproken. Gelet op het grote aantal gevallen waarin deze situatie zich kan voordoen – feitelijk alle exploitanten die voor hun omzet afhankelijk zijn van het publiek – heeft de Hoge Raad het zinvol geacht een model te geven, dat een handvat kan zijn voor de berekening van de huurprijsvermindering. De berekening van de korting – per termijn – gaat vervolgens op basis van de zogenoemde ‘vastelastenmethode’, die bestaat uit de volgende stappen:

• de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
• het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
• de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet);
• het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit:

• eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%);
• omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht;
• vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling;
• ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Deze methode biedt een mooi richtsnoer aan partijen die in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden wensen aan te passen. Uitzonderingen daargelaten, want de redelijkheid kan nog steeds met zich brengen dat een andere verdeling van het nadeel dan 50/50 meer passend is. Dat zal afhangen van de concrete omstandigheden van het geval, gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder, of de financiële positie van een van hen. In de kern heeft de Hoge Raad evenwel een duidelijk model gegeven, dat praktisch bezien zeer handzaam is.

Heeft u vragen over uw mogelijkheden om een huurkorting te bedingen of vraagt uw huurder u om een huurprijsvermindering? Neemt u dan gerust geheel vrijblijvend contact op met een van onze specialisten Vastgoed en Overheid: Kevin Stephan, Romana le Roy en Frank Horstman.