Huurprijsvaststelling, hoe werkt dat in Nederland?
Huurprijs
Een zeer belangrijk onderdeel van elke huurovereenkomst is uiteraard de huurprijs. Hoofdregel daarvoor is contractsvrijheid: wat partijen zelf overeen komen geldt (art. 7:246 BW). Daarop bestaan echter belangrijke uitzonderingen, zowel voor woonruimte (te onderscheiden in geliberaliseerd, ook wel vrije sector, en niet geliberaliseerd, ook wel sociale sector) als voor bedrijfsruimte (te onderscheiden in detailhandel bedrijfsruimte in de zin van art. 7: 290 BW zoals winkels en overige bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230 a BW zoals kantoren).
Huurprijsvaststelling bij woonruimte
Niet geliberaliseerde woonruimte is woonruimte met een uitgebreide (en gecompliceerde) wettelijke huurprijsbescherming. Voor die woonruimte geldt een jaarlijks door de overheid vast te stellen maximum huurprijs (per 1 januari 2021 is dat € 752,33). Dat is ook de huursubsidie/huurtoeslag grens. De huurprijs wordt bepaald aan de hand van een puntentellingsysteem; punten worden toegekend o.a. voor de oppervlakte, het aantal kamers, buitenruimte, buurt, etc. Die maximum huurprijs is bindend. Dit kan ook jaarlijks alleen maar verhoogd worden met een indexeringspercentage dat door de overheid bekend gemaakt wordt. Daarnaast kan nog wel een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk zijn als het inkomen van de huurder boven een bepaalde grens komt (per 1 januari 2021 € 44.655,00); de huurder wordt daardoor geacht te goedkoop te wonen in een sociale huurwoning. Geschillen over de huurprijs(verhoging) en daarmee samenhangende onderhoudsgebreken betreffende niet geliberaliseerde woonruimte kunnen laagdrempelig worden voorgelegd aan de Huurcommissie.
Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dit alles niet. Wel is sinds mei 2021 een maximum verbonden aan de toegestane jaarlijkse huurverhoging (nl. inflatiecorrectie + 1%).
Voor beide soorten woonruimte geldt overigens dat de huurder bij een nieuwe huurovereenkomst binnen 6 maanden de aanvangshuurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie (art. 7:249 BW).
Huurprijsvaststelling bij bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte geldt de huurprijs die partijen overeenkomen. Voor detailhandel bedrijfsruimte geldt echter dat de kantonrechter gevraagd kan worden om de huurprijs aan te passen als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare huurprijs ter plaatse (art. 7:303 BW). Zowel de huurder als de verhuurder kan dit verzoeken bij een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd, nadat die bepaalde tijd is verstreken, en anders in ieder geval zodra vijf jaar is verstreken na de vorige vaststelling van de huurprijs. De nieuwe huurprijs wordt dan door de kantonrechter vastgesteld en kan hoger of lager uitvallen. Voorwaarde voor een dergelijke procedure is dat een deskundigenbericht wordt overgelegd betreffende de huurprijsontwikkelingen van relevante bedrijfsruimte in de buurt. Die deskundige kan door partijen in onderling overleg benoemd worden en als ze er niet uit komen door de kantonrechter.
Ingrijpen rechter
Ook buiten genoemde procedures kan de rechter gevraagd worden in te grijpen wat betreft de overeen gekomen huurprijs. Zo kan in geval van verminderd huurgenot door gebreken huurprijsvermindering worden gevorderd (art. 7:207 BW). Bekend voorbeeld voor bedrijfsruimte is de corona problematiek, waarbij de exploitatie van bedrijven geheel of gedeeltelijk onmogelijk is door overheidsmaatregelen.
Daar is inmiddels veel jurisprudentie over waarin dit wordt aangemerkt als onvoorziene omstandigheid dan wel gebrek aan het gehuurde, waardoor huurder niet de volledige overeen gekomen huurprijs behoeft te betalen, maar een lagere huurprijs (bijv. 50%) of een huurprijs die gerelateerd is aan de nog wel mogelijke omzet.
Vragen over de (on)mogelijkheden wat betreft uw huurprijs?
Neem gerust vrijblijvend contact op met de specialisten van Boddaert Advocaten.