Huur voor bepaalde tijd vereist oplettendheid!

Invoering Wet Doorstroming Huurmarkt

Op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Eén van de doelen van die wet, was om te voorzien in een nieuwe mogelijkheid van verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd. Vóór invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt waren verhuurders al snel gebonden aan een huurcontract voor onbepaalde tijd. Huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben wettelijk geregelde huurbescherming. Zo kan een huurcontract voor onbepaalde tijd slechts worden opgezegd op grond van een beperkt aantal in de wet genoemde gevallen. Deze staan genoemd in artikel 274 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel vormt als het ware de wettelijke verankering van het huurbeschermingsrecht.

Opzeggingsgronden

De wettelijke opzeggingsgronden zijn limitatief opgesomd. Dat wil zeggen dat sprake moet zijn van één van deze opzeggingsgronden om de huurovereenkomst op te kunnen zeggen. Is dat niet het geval, dan kan de huurovereenkomst niet opgezegd worden. De wettelijke opzeggingsgronden zijn:

• Slecht huurderschap;
• Uitdrukkelijk overeengekomen ontruiming;
• Dringend eigen gebruik;
• Niet instemmen met een redelijk aanbod;
• Verwezenlijking van het bestemmingsplan;
• Belangenafweging bij hospita kamerverhuur.

Wanneer een verhuurder een beroep doet op een opzeggingsgrond voor beëindiging van de huurovereenkomst, dan wil dat nog niet zeggen dat dit ook slaagt. Als de huurder niet instemt met de beëindiging, dan zal de rechter daarover moeten oordelen. De verhuurder zal dan moeten onderbouwen waarom sprake is van de door hem genoemde opzeggingsgrond. Daarin slaagt de verhuurder lang niet altijd.

Huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur

Verhuurders die aan een huurcontract voor onbepaalde tijd wilden ontkomen, waren tot 1 juli 2016 aangewezen op de huurovereenkomst die ‘naar zijn aard voor korte duur’ was. De huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, eindigt van rechtswege na afloop van de huurtermijn, zonder dat opzegging nodig is of sprake hoefde te zijn van een wettelijke opzeggingsgrond.

Van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, kan men denken aan de volgende gevallen:

• een huurovereenkomst die is aangegaan, omdat de verhuurder zijn eigen woning verhuurt voor een wereldreis van enkele maanden of verblijf in het buitenland in verband met werkzaamheden;
• een wisselwoning, bijvoorbeeld bij renovatie of verbouwing van de eigenlijke woning van de huurder;
• een noodwoning, bijvoorbeeld wanneer de huurder in echtscheiding ligt en tijdelijk elders moet verblijven;
• een recreatiewoning, waarbij de huurder bijvoorbeeld enkele weken of gedurende het zomerseizoen de woning huurt.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Met invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt zijn twee nieuwe mogelijkheden voor verhuur voor bepaalde tijd ingevoerd. Namelijk de verhuur van zelfstandige woonruimte voor een periode van twee jaar of korter en de verhuur van onzelfstandige woonruimte voor een periode van vijf jaar of korter. Van een zelfstandige woning is sprake wanneer bijvoorbeeld een geheel woonhuis of appartement wordt verhuurd. Bij een onzelfstandige woning moet men denken aan kamerverhuur, of verhuur van woonruimte met gedeelde sanitaire voorzieningen. De regeling is terug te vinden in artikel 271 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Zoals gezegd, stond de wetgever met deze regeling voor ogen om aan verhuurders een mogelijkheid te bieden om woonruimte toch voor enkele jaren te verhuren, zonder dat de huurder zich in die tussentijd op huurbescherming kon beroepen. Op deze manier kunnen verhuurders hun woningen gemakkelijker verhuren aan bijvoorbeeld expats of starters, terwijl zij de flexibiliteit behouden om na ommekomst van de overeengekomen periode te bepalen of zij het huurcontract voor onbepaalde tijd laten doorlopen, of dat zij opnieuw met een nieuwe huurder een huurcontract voor bepaalde tijd aangaan.

Informeren over het aflopen van de bepaalde termijn

De nieuwe regeling bevat één addertje onder het gras, waar verhuurders de afgelopen jaren nog wel eens hun neus aan hebben gestoten. De huur voor bepaalde tijd hoeft niet te worden opgezegd. Deze eindigt van rechtswege na afloop van de overeengekomen termijn mits de verhuurder de huurder maximaal drie maanden en minimaal één maand over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt schriftelijk informeert. Er is dus sprake van een tijdsframe van twee maanden. Deze voorwaarde is cruciaal, zo blijkt uit enkele rechterlijke uitspraken die sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt zijn verschenen.

In voorkomende gevallen, zijn verhuurders in het geheel vergeten om de huurder te informeren. Ook komt het voor dat dit niet schriftelijk is gedaan of dat dit niet bewezen kan worden. Er zijn ook huurders die niet informeren, maar de huurovereenkomst opzeggen. Tot slot komt het voor dat verhuurders te vroeg of juist te laat de huurder informeren.

Niet informeren

Verhuurders die hun huurders in het geheel niet informeren, betalen daarvoor een zware prijs. Zoals artikel 7:271 lid 1 BW vermeldt, wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd in zo’n geval, na verloop van de bepaalde tijd, voor onbepaalde tijd verlengd. De regels van het huurbeschermingsrecht zijn vanaf dat moment van toepassing. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen nog opzeggen op grond van één van de wettelijke opzeggingsgronden, tenzij de huurder instemt met beëindiging van de huurovereenkomst. Er is dan sprake van beëindiging met wederzijds goedvinden.

Schriftelijk informeren

De wet vereist dat de verhuurder de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de bepaalde termijn verstrijkt. Artikel 18 lid 2 van de Algemene Voorwaarden bij het ROZ-modelcontract voor woonruimte, stelt zelfs als eis dat dit per aangetekend schrijven geschiedt. Dat is niet zonder reden. Als verhuurder wil je namelijk te allen tijde voorkomen dat jouw huurder zich met succes op het standpunt kan stellen dat hij niet geïnformeerd is. Immers, als dat de huurder lukt, dan wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd. Als verhuurder draag je de bewijslast voor het feit dat je op de juiste wijze én tijd geïnformeerd hebt. Wil je helemaal het zekere voor het onzekere nemen, informeer jouw verhuurder dan bij deurwaardersexploot.

• Op 20 september 2017 oordeelde de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland in een kort geding dat het aan de verhuurder is om te bewijzen dat het door hem gezonden e-mailbericht ook door de huurder is ontvangen én gelezen. De huurder betwiste dit, reden waarom de gevorderde ontruiming niet werd toegewezen.

Lees hier de hele uitspraak.

Opzeggen

Nog niet alle verhuurders weten goed invulling te geven aan de nieuwe formaliteit ‘informeren’. In praktijk wordt toch nog vaag een brief gestuurd, waarin de verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen de overeengekomen einddatum, of waarin de verhuurder aangeeft dat hij de huurovereenkomst per einddatum beëindigt. In de rechtspraak wordt daar doorgaans flexibel mee omgesprongen. Het gaat er in deze om dat de huurder begrijpt dat het niet de bedoeling is van de verhuurder om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd na ommekomst van de einddatum voort te zetten.

Te laat of te vroeg

In de lagere rechtspraak (rechtbanken) zijn inmiddels verschillende uitspraken verschenen waarin rechters zich hebben uitgesproken over de gevolgen van het te vroeg of te laat informeren van de huurder. Te vroeg als in: eerder dan drie maanden voordat de bepaalde termijn afliep, en te laat als in: later dan één maand voordat de bepaalde termijn afliep. Strikt genomen zou dit ertoe leiden dat niet is voldaan aan de formele vereisten die de wet stelt, waardoor de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Omdat het hier een relatief jonge regeling betreft, bestaat er nog verdeeldheid onder de rechters over de vraag of te laat, maar met name of te vroeg informeren, tot fatale gevolgen moet leiden. De ene rechter is er stellig in dat te vroeg of te laat informeren altijd fataal is. Dit vindt ook steun in de wettekst en de bedoeling van de wetgever. De termijnen zijn niet voor niets opgenomen.

Er is één uitspraak waarin de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel in kort geding de ruimte van een belangenafweging opzoekt in een geval waarin de verhuurder de huurder te vroeg heeft geïnformeerd. De vraag is echter of er ruimte is voor een belangenafweging, gelet op de wettekst. Misschien ging deze rechter teveel op de stoel van de wetgever zitten. Inmiddels is een kritische noot bij deze uitspraak verschenen in het tijdschrift voor vastgoedrecht (RVR).

• Op 10 januari 2018 oordeelde de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant dat de termijnen waarbinnen de verhuurder de huurder dient te informeren, strikt moeten worden geïnterpreteerd én dat een te vroege aanzegging onherstelbaar is. Temeer nu het Nederlandse huurrecht uitgaat van huurdersbescherming. De verhuurder in kwestie had zijn huurder 2 dagen te vroeg én 5 dagen te laat geïnformeerd, waardoor de huurovereenkomst volgens de rechter voor onbepaalde tijd is verlengd.

Lees hier de hele uitspraak.

• Op 28 maart 2018 oordeelde de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel andersluidend. Namelijk dat het informeren vóór de drie maanden termijn, in combinatie met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, er toch toe leidt dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geëindigd is.

Lees hier de hele uitspraak.

Conclusie

In de tweeëneenhalf jaar sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt hebben de nieuwe huurcontracten voor bepaalde tijd voor nieuwe mogelijkheden, maar ook voor nieuwe discussies gezorgd. De discussiepunten zijn op hoofdlijnen in de rechtspraak voldoende uitgekristalliseerd. Hoewel onder de rechters nog geen eenduidige lijn bestaat ten aanzien van de gevolgen van het te vroeg informeren over de einddatum van het huurcontract voor onbepaalde tijd, lijkt het in deze op de weg van de wetgever te liggen om zich daarover uit te spreken. Immers, het tijdsframe van twee maanden waarbinnen verhuurders hun huurders moeten informeren en de gevolgen wanneer zij daar niet aan voldoen, staan in niet mis te verstane woorden in de huidige wettekst.

Heeft u vragen over een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, of andere aspecten van het huurrecht? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.

Neem hier direct contact op of laat u hieronder terugbellen door een van onze specialisten.