Corona-maatregelen vormen een gebrek voor rekening van verhuurder

Van overheidswege zijn sinds 12 maart 2020 ingrijpende maatregelen ter bestrijding van de verspreiding van COVID-19 van kracht, zoals de tijdelijke sluiting van restaurants, cafés en kroegen en het verbod op bijeenkomsten van meer dan 30 personen.

In twee recente uitspraken (in kort geding) is vastgesteld dat deze beperkingen van de exploitatie een gebrek van het gehuurde opleveren en daarmee in beginsel voor rekening van de verhuurder komen. Wij lichten de uitspraken toe.

In de zaak voor de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) ging het om een huurovereenkomst betreffende winkelruimte (meer specifiek ‘een cafébedrijf’, zoals partijen de bestemming van het gehuurde hadden omschreven). Verhuurder vorderde een veroordeling van huurder tot betaling van de volledige huurprijs. Huurder beriep zich in verweer op huurprijsvermindering wegens een gebrek van het gehuurde en stelde daartoe voorts een tegeneis in. De voorzieningenrechter ging daarin mee:

‘Vaststaat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Vaststaat ook dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met het Coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en dat [huurder] en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen. [Huurder] beroept zich er naar voorlopig oordeel terecht op dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Tijdens die parlementaire behandeling heeft de minister op een vraag van de vaste commissie voor justitie over het toepassingsbereik van artikel 7:210 BW namelijk het volgende geantwoord (Wetsvoorstel 26.089, nr. 6, Nota naar aanleiding van het verslag, p.15): “De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”’

Verhuurder heeft nog aangevoerd dat partijen de mogelijkheid van huurprijsvermindering wegens gebreken contractueel hadden uitgesloten, maar daarvan was naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. De huurprijsvermindering werd gedeeltelijk toegepast.

Het is anders afgelopen in de andere zaak die is beslecht door de Rechtbank Gelderland, locatie Arnhem op 29 mei 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 ). Hier vorderde de voetbalclub Vitesse onder meer terugbetaling van de helft van de betaalde huurprijs van de exploitanten van het voetbalstadion en (vereenvoudigd samengevat) een huurprijsvermindering voor de duur van de van overheidswege ingestelde maatregelen. Ook hier is volgens de voorzieningenrechter sprake van een gebrek van het gehuurde:

‘Inhoudelijk gaat het dan in het licht van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis.’

Verhuurder en huurder hadden de mogelijkheid van huurprijsvermindering in dit geval echter wel uitdrukkelijk uitgesloten, zodat huurprijsvermindering in dit geval zou moeten worden afgewezen.

Vitesse waagde nog wel een poging om het betreffende beding te omzeilen en voerde daartoe aan dat zij onder de omstandigheden van dit specifieke geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, dan wel op grond van het feit dat er sprake is van een omstandigheid die partijen niet hebben kunnen voorzien, niet aan het beding kon worden gehouden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Vitesse dat standpunt echter onvoldoende onderbouwd.

Het beroep op huurprijsvermindering door Vitesse werd afgewezen, maar indien een huurder in een voorkomend geval wel voldoende feitelijke onderbouwing kan leveren, dan is huurprijsvermindering ook indien dit contractueel is uitgesloten wel degelijk mogelijk.

Heeft u vragen over het huurrecht of wilt u advies of bijstand met betrekking tot (tijdelijke) verlaging van de huurprijs? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.

Lees ook onze andere artikelen over Corona-gerelateerde onderwerpen:

• De NOW regeling 2.0 voor de werkgever
• Vakantiedagen en Corona: gedwongen om vakantie op te nemen?
• COVID-19 en het nakomen of afdwingen van contractuele verplichtingen
• Tijdelijke Ondersteuningsmaatregelen voor ZZP’ers
• Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud
• Ondernemers Opgelet! Crisismanagement
• Huurrecht en COVID-19 – Winkel dicht, maar wel huur betalen?
• BOUWRECHT EN COVID-19 – Waar kun je nog op bouwen?
• Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en andere nieuwe maatregelen
• Liquiditeitsproblemen door niet betalende klanten, wat nu?
• Telefonisch spreekuur: Hoe om te gaan met de gevolgen van Corona
• Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten