Huurkorting bij bedrijfsruimte als gevolg van coronamaatregelen is geen wet van Meden en Perzen

Tips om rekening mee te houden bij de huurprijsonderhandelingen

In de eerste bodemuitspraak van 27 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461, met betrekking tot de gevolgen van de coronacrisis op de huur van (horeca) bedrijfsruimte, heeft de kantonrechter een verdeelsleutel gegeven voor de huurbetaling. De huurder dient 50% van de huurprijs te betalen gedurende de periode dat de exploitatie geheel moet worden gestaakt tijdens de gedwongen Corona-sluiting van overheidswege en 75% in de periode wanneer exploitatie onder beperkte voorwaarden plaatsvindt. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen wij graag naar onze eerdere blog waarin deze uitspraak uitgebreid aan de orde is gekomen.

Maatwerk blijft nodig

Bij de beantwoording van de vraag ter hoogte van welk bedrag de verhuurder een huurkorting dient te geven, zal de hierboven genoemde verdeelsleutel zeker richting geven. Maar een wet van Meden en Perzen is het niet. Uitspraken in het huurrecht zijn nu eenmaal casuïstisch van aard waardoor de betreffende omstandigheden van het geval net anders kunnen uitpakken. Dat geldt temeer in gevallen als deze omdat de rechtspraak tot nu toe vooral ziet op uitspraken in kort geding, waarin de rechter op basis van een beperkt toetsingskader een voorziening treft met een voorlopig karakter. De enige gepubliceerde uitspraak van een bodemrechter op dit moment, hierboven genoemd, is bovendien in eerste aanleg gewezen en nog niet onherroepelijk. Hoger beroep is nog mogelijk.

Maatwerk blijft daarom nog steeds nodig. Dat blijkt ook wel uit een recente uitspraak in kort geding van de rechtbank Gelderland van 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479. Hierin oordeelt de kantonrechter anders dan in voornoemde bodemprocedure, namelijk dat een huurkorting van 25% redelijk is omdat huurder op basis van de TVL-regeling door de overheid kan worden gecompenseerd tot maximaal 50% van de vaste lasten. Of huurder daadwerkelijk 50% tegemoet wordt gekomen doet er in dit geval volgens de kantonrechter overigens niet toe, omdat de huurder geen openheid van zaken geeft over zijn financiële positie.

Voorts is het niet ondenkbaar dat zich omstandigheden kunnen voordoen waarbij een huurkorting van verhuurder helemaal niet gevergd kan worden, omdat die uitkomst te bezwaarlijk is.

Wat in hoofdlijnen wel kan worden vastgesteld

Op basis van de rechtspraak tot nu toe en de daaruit af te leiden rode draad, kan wel voorzichtig worden vastgesteld dat:

• het niet verschaffen van huurgenot – dat is het in volle omvang exploiteren van het gehuurde als horecabedrijf – als gevolg van de gedwongen sluiting moet worden gezien als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW;
• daarom een huurprijsvermindering naar evenredigheid aan het gebrek op zijn plaats is, tenzij dit contractueel is uitgesloten (bijvoorbeeld wanneer het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW met algemene bepalingen – versie 2012 of 2018 – is gehanteerd);
• in gevallen van contractuele uitsluiting van voornoemde huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek, de huur onbevoegd door huurder is opgeschort wanneer de huurprijs niet volledig is betaald;
• dit niet wegneemt dat een huurkorting kan worden toegewezen wanneer een beroep is gedaan op wijziging van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden omdat
• de coronacrisis – gelet op haar omvang en de ingrijpende gevolgen voor de economie en de maatschappij – als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd;
• de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst en dat deze van dien aard is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou verlangen;
• het uitgangspunt bij de wijziging van de huurovereenkomst is dat het financiële nadeel zoveel mogelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld omdat beide partijen geen verwijt kan worden gemaakt;
• het in dat licht bezien ook redelijk is in de gevallen waarin huurprijsvermindering op grond van een gebrek wordt toegewezen, de vermindering niet automatisch evenredig is aan het gebrek zelf maar wordt beoordeeld in het kader van de benadering bij onvoorziene omstandigheden, met (dus) als uitgangspunt een gedeelde verantwoordelijkheid.

Dat houdt in dat ondanks het feit dat partijen duidelijke betalingsafspraken hebben gemaakt, er wegens een crisis waar beide geen invloed op hebben, toch sprake kan zijn van een huurkorting. Het moet dan wel gaan om aantoonbaar omzetverlies als gevolg van de beperkende overheidsmaatregelen, zoals de gedwongen sluiting van horecabedrijven. Overigens is het zeer goed verdedigbaar dat dit ook heeft te gelden voor de niet-essentiële winkels en contactberoepen die per 15 december 2020 hun deuren moesten sluiten.

Hoe bepaalt u uw positie als huurder/verhuurder bij de onderhandelingen over de huurkorting?

De weg van een huurder naar de rechter, lijkt dan ook succesvol. Maar voordat een huurder zijn hand overspeelt of een verhuurder te snel akkoord denkt te moeten gaan met een korting, is het goed om er bij stil te staan dat de huurkorting zelf afhangt van de omstandigheden van het geval. Zoals de onderbouwing van de financiële positie én de onderlinge verhouding tussen partijen, maar ook hun maatschappelijke positie. Bij de afweging van de wederzijdse belangen speelt dus niet alleen een rol welke financiële impact de crisis op huurder heeft, maar ook welke gevolgen de door de huurder beoogde wijziging voor de verhuurder heeft. Voorts spelen de aard en ernst van de wederzijdse belangen mee. Het gaat dan bijvoorbeeld om de omvang van het verlies van de huurder als gevolg van de coronacrisis, wat zijn financiële situatie was voor aanvang van de crisis en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van huurinkomsten om bijvoorbeeld zijn eigen financieringslasten te voldoen.

Het verdient altijd de voorkeur dat huurder en verhuurder er gezamenlijk uitkomen. Bij die gesprekken tussen huurder en verhuurder is het dan ook van belang te weten wat er van beide partijen mag worden verwacht. Het blijft juridisch nog wat pionieren maar de volgende gezichtspunten kunnen bij een afweging van de wederzijdse belangen een belangrijke rol spelen:

• kan de huurder voldoende onderbouwen dat sprake is van omzetverlies als gevolg van de coronacrisis;
• gevolg van het voorgaande is dat de huurder dus verplicht is openheid van zaken te geven over zijn financiële positie;
• bij gebreke van het geven van opening in zijn financiële positie zal de huurder zijn rechten verspelen; er kan zelfs sprake zijn van onbevoegde opschorting zodat sprake is van een tekortkoming;
• de huurder zal bovendien moeten aantonen dat hij ondanks de steun van de overheid, waaronder de TVL-regeling, niet in staat is de overeengekomen huur aan de verhuurder te betalen;
• heeft de huurder er in redelijkheid van alles aan gedaan om het omzetverlies te voorkomen of te beperken;
• de verhuurder dient eveneens op straffe van verval van rechten aan te tonen waarom een opschorting van de betaling en/of korting op de huurprijs onder die omstandigheden niet van hem kan worden gevergd;
• is de verhuurder bijvoorbeeld zelf ook in de problemen gekomen door de coronacrisis of komt hij door het geven van een huurkorting in de financiële problemen omdat hij dan aan zijn eigen (financierings)verplichtingen niet meer kan voldoen.

Heeft u vragen over uw mogelijkheden om een huurkorting te bedingen of vraagt uw huurder u om een huurprijsvermindering? Neemt u dan gerust geheel vrijblijvend contact op met een van onze specialisten Vastgoed en Overheid:

Romana le Roy, Kevin Stephan of Frank Horstman.