HUUR IN CORONATIJD: De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten

Ondernemers worden al lange tijd geconfronteerd met omzetdaling. Recent volgde daarop opnieuw een gedwongen sluiting voor de horeca en een groot deel van de ondernemers in de detailhandel. Door die maatregelen worden huurders, maar ook verhuurders, op hun beurt hard getroffen. Hoewel huurders en verhuurders er beide niets aan kunnen doen dat sprake is van een gedwongen sluiting, lopen de kosten voor beide gewoon door.

Veelal is het huurders en verhuurders gelukt om samen afspraken te maken. Maar soms lukt dat niet en wordt het geschil aan de kantonrechter voorgelegd.

Vanaf mei 2020 verschenen de eerste rechterlijke uitspraken op dit punt. De jurisprudentie is nog volop in ontwikkeling en de eerste uitspraken betreffen nog uitsluitend tijdelijke maatregelen, in kort geding of in incident in een bodemprocedure gewezen. Toch kan op basis hiervan al een aardig beeld worden geschetst hoe rechters met de problematiek van corona en huurverplichtingen lijken om te gaan.

Gedwongen sluiting een gebrek?
Vooropgesteld wordt dat de van overheidswege gedwongen sluiting in beginsel een gebrek vormt dat voor rekening van de verhuurder komt, omdat de huurder in zijn huurgenot wordt beperkt. Geen huurgenot, dus geen recht op huur. Maar, in de meeste huurovereenkomsten (in elk geval in recente ROZ-modellen) is de beperking van het huurgenot als reden voor opschorting van de huur contractueel uitgesloten. De huurder moet dan volgens het huurcontract de huur gewoon blijven betalen.

Kantonrechters in het hele land voelen aan dat die uitkomst niet erg redelijk is. De huurder heeft nog steeds geen inkomsten. Beëindiging van de huur is ook geen oplossing, omdat er geen andere huurder voor in de plaats zal treden en de verhuurder dus uiteindelijk ook een probleem heeft.

Maar ook in die gevallen, waarin ondernemers niet geconfronteerd worden met een gedwongen sluiting, zien zij hun omzet teruglopen als gevolg van de corona-pandemie en de maatregelen van de overheid. Dat in die gevallen sprake is van een gebrek dat (ten minste voor een deel) voor rekening en risico van de verhuurder dient te komen, is juridisch soms lastig te onderbouwen. De lat ligt namelijk erg hoog. Zowel in die gevallen, als wanneer sprake is van een gedwongen sluiting, kan de huurder daarom (tevens) een beroep doen op onvoorziene omstandigheden.

Is corona een onvoorziene omstandigheid?
Kantonrechters oordelen doorgaans dat gelet op het feit dat beide partijen deze crisis niet hebben kunnen voorzien bij het aangaan van de huurovereenkomst, terwijl de coronacrisis de balans in de prestaties tussen huurder en verhuurder fundamenteel verstoort, het contract tijdelijk moet worden losgelaten als het gaat om de betaling van de huur.

Zie bijvoorbeeld de uitspraak in kort geding van de Rechtbank Gelderland, waarbij de rechter van oordeel was dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Verdeling van de nadelige gevolgen
Om de balans te herstellen, moet de tegenvaller gelijk over beide partijen worden verdeeld. Daarbij kan naar de omstandigheden van het geval – waaronder de onderlinge verhouding tussen partijen, de maatschappelijke positie van partijen, de aard en ernst van de betrokken belangen (kleine huurder vs. grote verhuurder of omgekeerd, of juist gelijkwaardige spelers) – een andere verdeling plaatsvinden dan 50/50. Ook kan worden gekeken naar (gedeeltelijke) opschorting en/of kwijtschelding of kan een (gedeeltelijke) koppeling gemaakt worden met de omzet die wél behaald wordt.

Hierbij is van belang dat partijen volledige openheid van zaken moeten geven. Huurder moet laten zien dat hij ondanks reserves, NOW, TVL en/of andere regelingen niet in staat is om de overeengekomen huur te betalen. Verhuurder moet eveneens aantonen waarom een opschorting van en/of korting op de huurprijs niet van hem kan worden gevergd. De uiteindelijke oplossing die uit de rechtspraak tot nu toe is af te leiden, is dat de sterkste schouders de zwaarste lasten zullen gaan dragen.

Maatwerk
Kortom, hoewel de grote lijn van de rechtspraak is dat het probleem door huurder en verhuurder gelijk moet worden gedragen, blijkt het van geval tot geval te kunnen verschillen. Zolang huurders en verhuurders niet zijn gekomen tot branche brede afspraken, zolang er geen uitspraken van hogere rechters zijn, zolang er geen wetgeving is, zal het een belangenafweging zijn. En bij een belangenafweging is van groot belang dat partijen over en weer redelijk zijn.

Daarom kunnen de volgende algemene adviezen worden gegeven:

1. Blijf met de verhuurder in overleg. Ga met elkaar in gesprek. Zet als huurder in ieder geval nooit zonder toelichting de huurbetalingen stop.
2. Gebruik de TVL-subsidie waarvoor die is bedoeld. Dus ook om de huur (deels) te betalen.
3. Kom je er met de verhuurder niet uit, communiceer dan wat jouw standpunt als huurder is. Hoewel de meningen daarover nog niet unaniem zijn, lijkt de meest redelijke oplossing de navolgende:
   1. Betaal dat deel van de ontvangen TVL-subsidie dat betrekking heeft op huur, aan de verhuurder.
   2. De huurprijs die resteert, na aftrek van de TVL-uitkering die betaald wordt, wordt gehalveerd als sprake is van een verplichting tot algehele sluiting.
   3. Is geen sprake van een verplichting tot algehele sluiting, dan betaalt de huurder ten minste de helft van de huurprijs die resteert na aftrek van de TVL-uitkering die betaald wordt en komt het overige deel voor rekening en risico van de verhuurder of huurder naar rato van draagkracht.
   4. Indien de huurder niet in staat is om ten minste de helft van de huur, na aftrek van de TVL-uitkering die betaald wordt, te betalen, dan moet dat worden aangetoond met cijfers en wordt uitstel van betaling gevraagd/verleend totdat de exploitatie weer goed is opgestart.

Kijk voor meer informatie over de TVL-subsidie op de website van de Rijksoverheid.

Voor meer informatie over de gevolgen van corona in combinatie met het huurrecht, of andere huurrechtelijke vragen. Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten van de sectie Vastgoed en Overheid:

Mr. K.R. (Kevin) Stephan,
Mr. R.G.N. (Romana) le Roy,
Mr. F.W. (Frank) Horstman.